Czas oczekiwania na założenie księgi oraz dokonanie w niej wpisu może różnić się w zależności od obłożenia danego sądu. Najczęściej jest to okres kilku tygodni. Opłata za wpis do księgi wieczystej jest stała niezależnie od tego, czy zdecydujesz się samodzielnie złożyć wniosek o wpis do księgi, czy zlecisz go notariuszowi. Hipoteka przymusowa - to zabezpieczenie spłaty zobowiązania, które ustanowione zostaje decyzją sądu. Jej cechę charakterystyczną stanowi fakt, że nie wymaga zgody dłużnika. Odwrócona hipoteka - to przeciwieństwo kredytu hipotecznego. Z tego rozwiązania skorzystać mogą wyłącznie osoby, które są już właścicielami nieruchomości. W umowie przedwstępnej dopuszczalne jest zamieszczenie również dodatkowych postanowień umownych. W sytuacji, gdy decydujmy się np. na sprzedaż działki warto zadbać, aby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawierała takie elementy jak: zadatek, kara umowna, umowne prawo odstąpienia, odstępne. Najbardziej popularnym i Vay Tiền Nhanh. Jak sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości? Można to zrobić za darmo, w Internecie. Można ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości, jaką ma powierzchnię, czy jest obciążona hipoteką lub innymi prawami. Istotne są też informacje o tym, czy na rozpatrzenie czekają jakieś wnioski o wpis oraz czy złożono ostrzeżenia. Jak sprawdzić księgę wieczystą? Żeby samodzielnie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, trzeba znać numer księgi wieczystej. Najprościej o numer księgi wieczystej poprosić jej aktualnego właściciela, który chce sprzedać nieruchomość. Po wpisaniu numeru księgi w przeglądarce elektronicznych ksiąg wieczystych, wyświetli się możliwość przejścia do szczegółowych danych dotyczących nieruchomości. Można wybrać, czy mają to być dane: aktualne - wyświetlą się wówczas dane dotyczące aktualnego stanu nieruchomości, np. kto obecnie jest jej właścicielem, jakie są obecnie obciążenia nieruchomości; zupełne - wyświetlą się dane aktualne oraz historyczne, a więc np. informacje o poprzednich właścicielach nieruchomości; w ten sposób można się jednak cofnąć maksymalnie do stanu z 2003 r., kiedy pierwsze księgi wieczyste przeniesiono z papierowych do elektronicznych; aby uzyskać informacje o danych historycznych sprzed stworzenia elektronicznej wersji księgi wieczystej, trzeba się udać do sądu i zapoznać z wersją papierową. Gdy nie znamy numeru księgi wieczystej Jak sprawdzić księgę wieczystą konkretnej nieruchomości, ale nie znamy numeru księgi wieczystej? Dysponowanie adresem, numerem działki, czy danymi właściciela nie jest wystarczające, aby uzyskać dostęp do danych zawartych w przeglądarce elektronicznych ksiąg wieczystych. Konieczny jest numer księgi wieczystej. Numer księgi wieczystej można spróbować uzyskać drogą urzędową, ale nie jest to ani szybkie, ani proste. Dane o nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej, są zawarte w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę. Z uzyskaniem danych z tej ewidencji nie mają problemu urzędy ani właściciele nieruchomości i osoby władające nieruchomościami. Ale już osoby trzecie, które chciałyby sprawdzić np. sąsiednią nieruchomość, tak łatwo nie mają. Muszą bowiem wykazać interes prawny w dostępie do danych. Chęć zakupu nieruchomości takiego interesu prawnego z reguły nie uzasadnia, podobnie jak ciekawość, kto jest właścicielem sąsiedniej działki i czy na jej kupno wziął kredyt. Jak sprawdzić księgę wieczystą w takiej sytuacji? Szybkie ustalenie numeru księgi wieczystej po adresie lub numerze działki umożliwiają komercyjne wyszukiwarki numerów ksiąg wieczystych, za opłatą. Jak czytać księgę wieczystą? Po wejściu do elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych, pojawi się pięć zakładek dla księgi wieczystej. Jak sprawdzić księgę wieczystą czytając zawarte w zakładkach informacje? W każdej z nich znajdują się inne dane: Dział I-O - oznaczenie nieruchomości; Dział I-Sp - spis praw związanych z własnością; Dział II - własność; Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia; Dział IV - hipoteka. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości Jak sprawdzić księgę wieczystą w poszukiwaniu informacji o adresie i powierzchnie nieruchomości? W tym dziale znajdują się podstawowe dane o nieruchomości, jak jej adres, powierzchnia, przeznaczenie. Są one wpisywane na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru lokali lub wypisu z kartoteki lokali. Podstawą oznaczenia lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest zaświadczenie o powierzchni i położeniu lokalu, wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Przykład 1. W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej znajdują się następujące dane: położenie (województwo, miasto, dzielnica); adres (ulica, nr budynku i lokalu); opis lokalu (z ilu i jakich pomieszczeń się składa); kondygnacja; informacja o nieruchomości, z której wyodrębniono lokal - tu znajduje się nr księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której wybudowano budynek, w którym znajduje się lokal; można tam poznać numery ksiąg wieczystych dla innych lokali w budynku; odrębność (informacja, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość); powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (czyli np. piwnicy). Dział I-Sp - spis praw związanych z własnością W dziale I -SP wpisywane są tzw. prawa rzeczowe związane z własnością. Jak sprawdzić księgę wieczystą, czy np. z własnością działki związane jest prawo przejazdu przez inną nieruchomość? W dziale I-Sp powinna być o tym informacja. W przypadku ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali mieszkalnych we wspólnotach mieszkaniowych, wpisywany jest tutaj również udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Przykład 2. W dziale I-SP księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego we wspólnocie mieszkaniowej znajdują się następujące dane: wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 9110/268379; numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal. Oznacza to, że właściciel tego lokalu będzie miał 9110 głosów (na 268379) podczas podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową. Będzie musiał też w takim stosunku (9110 : 268379) ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (płacić zaliczki na koszty eksploatacji i fundusz remontowy, np. w związku z remontem dachu, klatek schodowych). Udział jest obliczany stosownie do powierzchni lokalu; w tym przypadku lokal z pomieszczeniami przynależnymi ma 91,1m2 na ogólną powierzchnię wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi wynoszącą w tym budynku Dział II - własność Z tego działu można się dowiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli (współwłasność), można będzie dowiedzieć się, komu jaki udział w nieruchomości przysługuje. Przy oglądaniu aktualnej treści księgi wieczystej pojawią się tylko informacje o aktualnym właścicielu (właścicielach) nieruchomości. Jak sprawdzić księgę wieczystą w poszukiwaniu informacji, kto był wcześniej właścicielem nieruchomości? Należy wybrać przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej, bo tam są również zawarte wpisy, które zostały już wykreślone. Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia Jak sprawdzić księgę wieczystą w celu ustalenia, czy nieruchomość nie jest obciążona? W dziale III wpisywane są informacje na temat obciążeń nieruchomości (z wyjątkiem hipotek, które wpisywane są o osobnym dziale). Wpisuje się tu: wszelkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość; ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością; prawa osobiste i roszczenia. Przykład 3. Na nieruchomości została ustanowiona służebność drogi koniecznej do dojazdu do sąsiedniej działki. Jest to więc obciążenie nieruchomości, bo jej właściciel musi tolerować to, że przez jego działkę będzie przebiegać dojazd do działki sąsiada. Informacja o tym obciążeniu powinna znajdować się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Z kolei w księdze wieczystej nieruchomości, na rzecz której to prawo ustanowiono, stosowna informacja będzie w Dziale I-Sp, gdzie wpisuje się prawa związane z nieruchomością. Dział IV - hipoteka Jak sprawdzić księgę wieczystą pod kątem hipotek? W dziale IV znajdują się informacje o ewentualnych hipotekach obciążających nieruchomość. Można się dowiedzieć, na jaką kwotę wpisano hipotekę, na czyją rzecz ją ustanowiono. Co istotne, wskazana w tym miejscu kwota hipoteki z reguły nie jest tożsama z aktualną wysokością zabezpieczonego hipoteką zadłużenia właściciela nieruchomości. Wartości hipoteki nie aktualizuje się wraz ze spłatą kolejnych rat kredytu. Po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką, można doprowadzić do wykreślenia hipoteki. Nie ma zakazu sprzedawania czy kupowania nieruchomości z wpisaną do nich hipoteką. Trzeba się jednak liczyć z tym, hipoteka obciąża nieruchomość, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Kupując nieruchomość z hipoteką ryzykuje się więc, że np. bank zażąda spłaty długu zabezpieczonego hipoteką, i gdy kredytobiorca długu nie spłaci, bank doprowadzi do wszczęcia egzekucji z nieruchomości. To, że nieruchomość zmieniła właściciela, nie będzie stanowiło przeszkody do jej zlicytowania. Decydując się więc np. na kupno mieszkania, na które sprzedający wziął wcześniej kredyt zabezpieczony hipoteką, trzeba ustalić z bankiem sprzedającego zasady wykreślenia hipoteki. Z reguły odbywa się to w ten sposób, że cena za kupno nieruchomości przelewana jest do banku z przeznaczeniem na spłatę kredytu. Bank wydaje wtedy zaświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Uwaga na wzmianki i ostrzeżenia! Sprawdzając księgę wieczystą nie można poprzestać tylko na tym, co zostało już wpisane. Równie ważne są wzmianki o złożonych wnioskach oraz ujawnione w księdze wieczystej ostrzeżenia. Dlaczego? Jeśli do sądu prowadzącego księgę wieczystą został złożony wniosek o wpis w księdze wieczystej (np. wpisanie służebności drogi koniecznej obciążającej nieruchomość), to sąd nie dokonuje tego wpisu od razu, bo potrzebuje czasu na zapoznanie się z wnioskiem, przeanalizowanie go. Od razu jednak ujawnia się w księdze wieczystej informację, że został złożony wniosek (wzmianka o złożonym wniosku). Czytając księgę wieczystą należy więc zwracać uwagę również na wzmianki o wnioskach. Wzmianka powoduje, że nie można się będzie bronić twierdzeniem, że w momencie kupowania nieruchomości nabywca działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej, a żadnego obciążenia w niej nie było wpisanego. Skoro był wzmianka o wniosku, to nabywca nie jest już w ten sposób chroniony. To samo dotyczy ostrzeżeń ujawnionych w księdze wieczystej, np. ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, o niezgodności między stanem faktycznym a stanem ujawnionym w księdze wieczystej. Te wpisy również powodują, że nie można się będzie zasłaniać działaniem w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Dla większości z nas zakup mieszkania należy do jednych z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli finansujemy nieruchomość za pomocą kredytu, będziemy spłacać zobowiązanie przez kolejnych kilkanaście lat. Właśnie dlatego, zanim podpiszemy umowę kupna lokalu, należy dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty. Co zrobić, jeśli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej? Czy lepiej zrezygnować z takiej transakcji, czy wręcz przeciwnie – jest to szansa na kupno nieruchomości w atrakcyjnej cenie? Zanim rozwiążemy problem, jakim jest brak księgi wieczystej, sprawdźmy, czym jest owa księga i dlaczego odgrywa tak ważną rolę. Czym jest księga wieczysta? Księga wieczysta jest rejestrem publicznym zawierającym wszystkie informacje na temat stanu prawnego danej nieruchomości. Informacje, jakie znajdziemy w księdze wieczystej to imię i nazwisko właściciela, adres nieruchomości, jej powierzchnia, przeznaczenie i ewentualne hipoteki. Budowa każdej księgi wieczystej jest taka sama i składa się z czterech rozdziałów: Rozdział I to informacje o nieruchomości związane nie tylko z samym lokalem (jego powierzchnią, ilością pokoi itd.), ale też prawami, które przysługują właścicielowi (np. udział w częściach wspólnych, dostęp do parkingu, placu zabaw itd.). Rozdział II zawiera informacje o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości. Z tej części dowiesz się ile osób i w jakim zakresie ma prawo do użytkowania lokalu. Rozdział III zawiera dane dotyczące praw i roszczeń dotyczących nieruchomości. Najważniejszą informacją, jakiej powinieneś szukać w tej części księgi wieczystej, jest fakt prowadzenie ewentualnej egzekucji komorniczej. Rozdział IV to informacje o hipotekach. Z tej części dowiesz się, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, a jeśli tak, to na jaką kwotę, w jakiej walucie oraz na czyją rzecz jest ustanowiona hipoteka. Hipoteka ​​​​​ ograniczone prawo rzeczowe, dzięki któremu wierzyciel (np. bank) posiada zabezpieczenie w postaci nieruchomości na wypadek, gdy zobowiązanie (np. kredyt) nie zostanie spłacone. Hipoteka powstaje w chwili dokonania wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości i wygasa, gdy zobowiązanie zostanie spłacone. Jak sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości? Księga wieczysta mieszkania jest jawna, co oznacza, że każdy może mieć do niej dostęp. Wystarczy, że posiadasz numer księgi lokalu, który chcesz kupić oraz dostęp do internetu. Jak sprawdzić księgę wieczystą mieszkania? W związku z tym, że księgi prowadzone są w formie elektronicznej, aby zapoznać się treścią danego rejestru, wystarczy wejść na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości i wpisać numer dokumentu; nie są wymagane żadne dodatkowe uprawnienia. Jeżeli właściciel nieruchomości, którą chcesz kupić, odmawia podania numeru księgi wieczystej, najlepiej zrezygnuj z transakcji. Jest to bowiem dokument, który należy obowiązkowo przejrzeć przez zakupem lokalu. Przeczytaj dodatkowo: Hipoteka a kredyt hipoteczny - czy znasz różnicę? >> Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma księgę wieczystą? Najprostszym i najszybszym sposobem będzie oczywiście zapytanie właściciela. Jeśli poda numer księgi, to za pośrednictwem internetu szybko dotrzesz do interesujących Cię informacji. Problem pojawia się dopiero w momencie, gdy z jakichś powodów nie możesz otrzymać takiej informacji od właściciela lokalu. Wówczas warto udać się do Wydziału Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i zapytać, czy dana nieruchomość posiada księgę wieczystą. Ważne, aby wybrać wydział właściwy dla miejsca, w którym znajduje się dany lokal, a nie najbliższy naszemu aktualnemu miejscu zamieszkania. Takie same informacje uzyskamy w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych, po złożeniu ustnej prośby o sprawdzenie, czy dany lokal posiada księgę wieczystą. Ostatnim i zdecydowanie najmniej czasochłonnym sposobem jest skorzystanie z internetu. Istnieje taki serwis jak: na którym po wpisaniu adresu nieruchomości lub numeru działki, możesz sprawdzić, czy dla danego lokalu została założona księga. Jeśli po wpisaniu konkretnych danych, rejestr nie wyszuka lokalu, to oznacza to, że jest to mieszkanie bez księgi wieczystej. Każdy z powyżej opisanych sposobów nie zapewni Ci dostępu do numeru księgi. Jeśli zależy Ci na tym, aby go otrzymać, to nie będąc właścicielem lokalu, powinieneś złożyć w sekretariacie Wydziału Ksiąg Wieczystych wniosek wraz z uzasadnieniem, w którym szczegółowo opiszesz, do czego potrzebna jest Ci informacja o numerze księgi. Brak księgi wieczystej a kupno mieszkania Mieszkanie bez księgi wieczystej co to znaczy? Może się zdarzyć taka sytuacja, że mieszkanie, które chcesz kupić, nie ma księgi wieczystej. Taki stan rzeczy najczęściej wynika z nieuporządkowania stanu prawnego, ale również zdarza się to wtedy, gdy dany lokal od długiego czasu pozostawał w rękach jednego, często wiekowego właściciela, który nie zadbał o dopełnienie wszystkich formalności. Kupno mieszkania bez księgi wieczystej - prawo cywilne Kupno mieszkania, które nie ma księgi wieczystej, nie stanowi problemu z prawnego punktu widzenia. Nie mniej, jednak gdy spotkasz się z taką sytuacją, powinieneś zachować szczególną ostrożność. Najczęściej księgi wieczyste nie są zakładane dla nieruchomości ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Ryzyko związane z kupnem lokalu bez księgi wieczystej dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której osoba sprzedająca nieruchomość, nie jest jej rzeczywistym właścicielem. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (patrz ramka poniżej). Osoby kupujące nieruchomość bez księgi wieczystej mogą mieć również problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych Regulacja prawna, zgodnie z którą stan prawny opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Jeśli znalazłeś się w sytuacji, w której lokal, którym się interesujesz, nie posiada księgi wieczystej, to z całą pewnością powinieneś raz jeszcze przemyśleć zasadność ewentualnej transakcji. Brak wpisu sprawia, że nie będziesz chroniony prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, znacznie trudniej będzie Ci zweryfikować stan prawny lokalu a dodatkowo, po zakupie będziesz zobowiązany do skompletowania wszystkich dokumentów niezbędnych go założenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Jeśli jednak pomimo tego zdecydujesz się na zakup nieruchomości, która nie posiada księgi wieczystej, sprawdź, czy lokal jest wolny od długów. Weryfikację zacznij od aktu nabycia nieruchomości, decyzji administracji przyznającej prawo własności oraz aktualnego wypis z ewidencji gruntów. Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić, czy mam szansę na kredyt hipoteczny? >> Brak księgi wieczystej a kredyt hipoteczny Mieszkanie bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny — jeśli planujesz zakup mieszkania, ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, to taka transakcja jest możliwa. Proces będzie jednak inny niż w przypadku nieruchomości z założoną księgą wieczystą. Do sądu należy w takim przypadku złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej oraz wpis hipoteki. Do wniosku należy dołączyć niezbędne dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości. Banki nakładają na swoich kredytobiorców obowiązkowe ubezpieczenie pomostowe, które działa do momentu dokonania w księdze wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku. W takim przypadku ubezpieczenie będzie płacone dłużej niż zwykle, przez formalności związane z założeniem księgi wieczystej. Kupno mieszkania brak księgi wieczystej — dodatkowe formalności Kredytobiorca w takiej sytuacji nie tylko musi wypełnić większą liczbę formalności, ale również ponieść znacznie większe koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym. Zasadniczo proces uzyskania finansowania z banku jest podobny, jak w przypadku mieszkania, dla którego jest prowadzona księga wieczysta. Różnica polega na konieczności dostarczenia większej ilości dokumentów oraz weryfikacji prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu. Umowa notarialna musi także zawierać wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanego lokalu. Brak księgi w mieszkaniu spółdzielczym Dużą część lokali, które nie posiadają księgi wieczystej, stanowią mieszkania spółdzielcze. Kupno mieszkania spółdzielczego bez księgi wieczystej wymaga weryfikacji podstawowych dokumentów, takich jak: zaświadczenia wystawionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową, w którym znajdziesz informację o ewentualnych zaległościach czynszowych. Następnie warto zapytać pracowników spółdzielni czy wkład budowlany został wniesiony, czy rozliczony w całości oraz, czy prowadzone są jakiekolwiek postępowania sądowe lub komornicze. Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej wymaga sprawdzenia aktu notarialnego, z którego jasno będzie wynikać, czy osoba, która podaje się za właściciela mieszkania, na pewno nim jest. Dodatkowo należy poprosić o zaświadczenie, które będzie niezbędne do założenia księgi wieczystej, w którym zostaną zawarte takie informacje jak: informacja o właścicielu, dane adresowe nieruchomości, informacje o gruncie (numer ewidencyjny), plan lokalu (metraż, ilość pokoi, informacja o miejscu postojowym itd.), zaświadczenie i braku księgi i przeciwwskazań do jej założenia, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Należy pamiętać również o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku jego przeznaczenie posłuży do założenia księgi wieczystej. Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej na kredyt w niektórych przypadkach nie będzie możliwe. Banki w takiej sytuacji najczęściej nakładają wyższe oprocentowanie kredytu, jednak czasami nie wyrażają zgody na jego przyznanie niezależnie od zdolności i wiarygodności kredytowej osoby, która stara się o hipotekę. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej — czy warto? Zakup mieszkania bez księgi wieczystej może stanowić spore wyzwanie. Duża ilość dodatkowych dokumentów czy procedur sprawia, że łatwo się we wszystkim pogubić i przeoczyć ważną informację co znacznie zwiększa ryzyko transakcji. Co więcej, brak księgi oznacza większe koszty dla nabywcy. Taka sytuacja może jednak stanowić świetny argument do sporej negocjacji ceny. Decydując się na takie rozwiązanie, warto pamiętać nie tylko o tym, żeby dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty, ale przede wszystkim, aby wykazać się dużym spokojem i wnikliwością. Nieruchomość bez księgi wieczystej traci na atrakcyjności. Nie oznacza to jednak, że nie można będzie jej sprzedać lub bezpiecznie kupić. Liczba nieruchomości bez księgi wieczystej, które znajdują się w obrocie rynkowym systematycznie spada. Mimo tego, wciąż można spotkać się z takimi gruntami lub lokalami. Praktycznie każda nieruchomość bez księgi wieczystej jest traktowana przez kupujących ze sporą nieufnością. Nie zawsze jednak brak wspomnianej księgi stanowi duży kłopot. Czasem taki problem można stosunkowo łatwo rozwiązać, a obecny brak księgi stanowi okazję do korzystnego zakupu. Powinni o tym pamiętać zarówno sprzedawcy nieruchomości pozbawionych kompletnej dokumentacji, jak i potencjalni nabywcy takich gruntów i lokali. Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różneTrzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów …Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe Przyczyny braku księgi wieczystej bywają bardzo różne Wiele nieruchomości oferowanych na rynku posiada bardzo bogatą i burzliwą historię. Właśnie dlatego brak księgi wieczystej w praktyce może mieć rozmaite przyczyny. Nie zawsze sygnalizuje on nieuporządkowany stan prawny. Czasem zdarza się, że właściciele gruntu lub lokalu (często wiekowi) po prostu nie zadbali o założenie księgi wieczystej. „Z takimi sytuacjami mamy do czynienia miedzy innymi wtedy, gdy dana nieruchomość przez długi czas pozostawała w rękach seniorów” – mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece obliguje właścicieli nieruchomości do ujawniania swoich praw w księdze wieczystej (zobacz artykuł 35 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego – „Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”). W praktyce trudno było jednak wyegzekwować ten ustawowy obowiązek. Inną przyczyną niepełnej dokumentacji nieruchomości jest między innymi brak synchronizacji pomiędzy rejestrami geodezyjnymi i księgami wieczystymi. „W związku z powyższym, nie można bez sprawdzenia sytuacji zakładać najgorszego wariantu, czyli tego, że nieruchomość pozbawiona księgi wieczystej posiada nieuregulowany stan prawny” – komentuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu Trzeba będzie ustalić czy istnieje zbiór dokumentów … Sam brak księgi wieczystej nie stanowi dużego problemu, ponieważ jego rozwiązanie kosztuje jedynie 100 zł. W tym kontekście warto przypomnieć, że niedawno (w sierpniu 2019 r.) wzrosła opłata za wniosek o założenie księgi wieczystej (wzrost z 60 zł do 100 zł). Ten koszt nadal nie wydaje się jednak największym problemem, przed którym może stanąć osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej. „O wiele bardziej kłopotliwy będzie brak dokumentów potwierdzających prawo własności obecnego posiadacza. Przykład stanowi akt notarialny, decyzja administracyjna albo orzeczenie sądu” – wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku nieruchomości gruntowych położonych na terenie tzw. Ziem Odzyskanych. Własność takich działek regulowały akty nadania wydawane na mocy dekretu z 1946 r. Pięć lat później, wspomniane akty stały się poświadczeniami własności. Jeżeli działka z zachodniej Polski nie posiada aktu nadania i przed wojną znajdowała się na obszarze Rzeszy Niemieckiej, to jej sytuacja prawna jest mocno problematyczna. Aktów nadania nie można bowiem teraz wydać lub uzupełnić (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2012 r. – sygn. akt. I OSK 1310/11). Przykład poniemieckich działek stanowi potwierdzenie tego, że sytuację prawną każdej nieruchomości trzeba dokładnie zbadać. Może w tym pomóc tak zwany zbiór dokumentów. Jest on prowadzony przez sąd wieczystoksięgowy dla tych nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej. Zbiory dokumentów zastępują również zaginione lub zniszczone księgi wieczyste. „We wspomnianych zbiorach można znaleźć cenne informacje i dokumenty (np. geodezyjne lub wywłaszczeniowe), które pomogą w ustaleniu, czy nieruchomość bez księgi wieczystej ma jednoznaczny stan prawny” – zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu Spółdzielcze prawo bez księgi czasem jest kłopotliwe Jeżeli chodzi o stan prawny, to sporą ostrożność trzeba zachować także w odniesieniu do jednego z ograniczonych praw rzeczowych dotyczących nieruchomości. Chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Założenie księgi wieczystej dla takiego prawa nie jest wprawdzie obowiązkowe, ale znacząco ułatwia jego sprzedaż. Warto pamiętać, że tylko spółdzielcze własnościowe prawo z księgą wieczystą można kupić przy pomocy kredytu hipotecznego. „Brak księgi dla wspomnianego prawa może natomiast oznaczać problem związany z niejasną sytuacją prawną gruntu pod spółdzielczym blokiem” – podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu W kontekście analizowanego tematu, warto przypomnieć, że po uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa własnościowego jest już niemożliwe jeśli stan prawny gruntu pod blokiem budzi wątpliwości. Niektóre spółdzielnie starają się porządkować prawny bałagan. Ten proces w praktyce okazuje się jednak kłopotliwy, długotrwały oraz kosztowny. Właśnie dlatego trzeba ostrożnie podchodzić do ofert okazyjnej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej. „Takie prawo „bez księgi” może się bowiem okazać bardzo kłopotliwe w odsprzedaży i niemożliwe do przekształcenia we własność lokalu” – podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu Autor: Leszek Markiewicz, ekspert portalu

jak kupić mieszkanie bez księgi wieczystej